Den 31 mars varje år är ett viktigt datum för många fastighetsägare och lokalhyresgäster. Lokalhyresavtal som löper ut vid årsskiftet behöver normalt sägas upp senast 31 mars (9 månader innan hyrestiden löper ut) för att inte förlängas på oförändrade villkor. Oavsett om du som hyresgäst vill sitta kvar i lokalen eller inte, är det viktigt att fundera på om du ska agera senast den 31 mars. Nedan förklarar vi de hyresrättsliga huvuddragen beträffande uppsägning av lokalhyresavtal.
Uppsägning för avflyttning respektive villkorsändring
En uppsägning behöver inte innebära att parten som säger upp avtalet vill att det ska upphöra. Inom hyresrätten finns det två olika typer av uppsägningar.
Den ena formen är uppsägning för avflyttning. Precis som det låter, innebär det att en hyresgäst eller hyresvärd som säger upp avtalet vill att det ska upphöra och hyresgästen flytta från lokalen.
Den andra formen är uppsägning för villkorsändring. Vid en sådan uppsägning vill parten som säger upp avtalet som utgångspunkt att avtalet ska förlängas, men på förändrade villkor. Genom att säga upp avtalet initieras en förhandling mellan parterna om nya villkor. Om parterna inte kommer överens om nya villkor upphör avtalet att gälla vid hyrestidens sista dag (normalt årsskiftet).
Formkrav för uppsägning
I Sverige regleras hyresrätten till stora delar i lag (12 kap. Jordabalken). För uppsägning av lokalhyresavtal finns det formkrav som behöver vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig. Dessa varierar beroende på vilken typ av uppsägning det handlar om och om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp avtalet. Dessutom finns det krav på hur uppsägningen ska skickas, och i vissa fall även delges motparten. Om man inte är väl insatt i reglerna kring uppsägning kan det vara klokt att rådfråga en expert på området när det är dags att säga upp avtalet, för att undvika misstag som kan resultera i att uppsägningen blir ogiltig.
Som exempel kan nämnas att en hyresgäst som sagt upp avtalet för villkorsändring måste hänskjuta ärendet till hyresnämnden om parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning senast inom två månader från uppsägningen. Sker inte det, är uppsägningen ogiltig trots att innehållet uppfyller lagens krav.
Det är viktigt att ha med sig att en uppsägning inte kan avse både villkorsändring och avflyttning samtidigt.
Indirekt besittningsskydd
En lokalhyresgäst har i de flesta fall ett s.k. besittningsskydd. Detta skydd, som regleras i 12 kap. jordabalken (ofta kallad hyreslagen), innebär att hyresgästen som utgångspunkt har rätt till ekonomisk ersättning om hyresvärden säger upp avtalet utan att ha en giltig anledning, en så kallad besittningsskyddsbrytande grund. Syftet är att skydda det ekonomiska värde som hyresgästen byggt upp i sin verksamhet i lokalen. Om du som hyresgäst blir uppsagd från hyreslokalen är det viktigt att agera för att behålla eventuell rätt till skadestånd. Inom två månader från uppsägningen måste du hänskjuta ärendet till hyresnämnden. Annars riskerar ditt företag att förlora rätten till skadestånd.
Sammanfattning
Reglerna kring uppsägning av lokalhyresavtal är detaljerade och formalistiska. Det är avgörande att vara tydlig med om uppsägningen avser avflyttning eller villkorsändring. För hyresvärdar är det kritiskt att uppsägningen innehåller all lagstadgad information för att inte riskera att den blir verkningslös eller leder till skadeståndsskyldighet. För hyresgäster är det viktigt att agera korrekt för att inte gå miste om rätten till ersättning.
Oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst, bör du överväga att anlita juridisk expertis inför uppsägning av lokalhyresavtal.